Sin hacer la ley ya está hecha la trampa de la dación en pago

La gran mayoría de bancos y cajas se ha adherido al código de buenas prácticas dictado por el gobierno y aprobado por el congreso. Recordamos que es un código al que los bancos se adhieren voluntariamente y en el cual se recogen una serie de prácticas llamadas de buena fé o éticas por parte de la banca para con sus clientes.

La piedra angular de dicho escrito es la posibilidad de la dación en pago de la hipoteca por aquellos que no puedan pagarlas. Y aunque esta se concede tan sólo en determinadas circunstancias, cosa que ya provoca agravio comparativo en gran parte de las circunstancias en las que se pueda llegar a solicitar por parte del hipotecado y denegar por parte del banco, los bancos y cajas ya se están protegiendo ante la posibilidad de que este método de pago de la hipoteca se aplique por ley.

La creación de cédulas hipotecarias para financiar al banco

Una gran cantidad de bancos y cajas está utilizando una fórmula que ya llevó a la economía española al borde de la quiebra y que en la actualidad está sirviendo para acaparar más dinero. La fórmula es simple, la creación de paquetes de cédulas hipotecarias.Estas son bonos que cuentan como garantía con préstamos del Banco emisor, este se asegura su cobro contra préstamos garantizados por propiedades inmuebles.El gran problema de estos bonos es que el inversor puede venderlo en la bolsa en caso de necesitar liquidez, con lo que los valores hipotecarios pueden acabar en manos de segundos y terceros.

Los bancos colocan deuda hipotecaria al mercado en grandes cantidades

Los bancos están creando estas cédulas hipotecaias a un ritmo alarmante. En las últimas semanas Ibercaja ha colocado 1.500 millones, Banco Popular 600 millones, Bankia 500 millones y así sucesivamente ocurrirá con el resto de entidades. Estas son deudas contraidas por los clientes hipotecados por contrato que pasan a formar parte del valor de un paquete financiero.

Otros bancos venden las deudas hipotecarias a empresas buitre

Bancos como el Santander están vendiendo las carteras de los llamados préstamos fallidos en este caso por 450 millones de euros.Banco Santander ha firmado con Lone Star la compraventa de una cartera de préstamos hipotecarios valorada en cerca de 150 millones de euros. En una operación paralela, el primer banco español por activos ha colocado a Cerberus otro porfolio de créditos morosos por 300 millones. Según otras fuentes financieras, el precio de venta ronda el 32% del valor nominal de los préstamos.

Y aquí está la primera trampa sobre el código de buenas prácticas bancarias

Lone Star y Cerberus son fondos oportunistas o también llamados fondos buitre, estos son algunos de los fondos que están negociando con la gran mayoría de las entidades españolas comprar sus carteras de fallidos con descuento.

Estas empresas adquieren los créditos hipotecarios sobre la vivienda o bienes inmuebles sobre los que pueden ejercer opción de embargo. Esta operación es un modo indirecto de especulación sobre vienes inmuebles por medio del embargo. La situación es beneficiosa para las dos partes, los bancos limpian su inagen al tiempo que recuperan el dinero prestado y los fondos adquieren por medio de embargos una gran cantidad de bienes inmuebles a bajo precio.

Cédulas hipotecarias y la burbuja inmobiliaria

La segunda trampa sobre el código de buenas prácticas bancarias

Esta segunda treta se puede denominar chantaje financiero. Si la banca coloca miles de millones en cédulas hipotecarias, cosa que va a suceder en pocas semanas, el gobierno en ningún momento podrá aprobar una ley que permita la dación en pago de la vivienda, ya que de salir a la luz cualquier tipo de ley de este tipo hundiría la economía, en concreto a la banca que arrastraría la economía nacional con ella.

El panorama de la dación en pago muy negro

En los próximos meses la gran mayoría de hipotecados que intenten la dación en pago podrán encontrarse con el siguiente panorama. El banco ya no será responsable de su hipoteca, por lo que no podrá acogerse a esta práctica, y los embargos pueden multiplicarse si las llamadas empresas buitre empiezan a hacerse con bienes inmobiliarios pertenecientes a familias en quiebra.

Las cédulas hipotecarias ya provocaron una burbuja inmobiliaria

Por si nadie lo recuerda, los famosos activos tóxicos fueron cédulas hipotecarias emitidas sobre hipotecas que a posteriori no se pudieron pagar. Estas cédulas al igual que las anteriores son un método para especular con la vivienda de manera indirecta y que puede estallar. Cabe recordar que el aumento del valor de estos productos en bolsa y la consiguiente posibilidad de especulación con los mismos han sido uno de lo impulsores del crédito hipotecario excesivo. La posibilidad de especular con créditos hipotecarios no pagados podría llevar incluso a a crear arbitrajes con las concesiones de dichos créditos hipotecarios con el único fin de crear estos bonos.

Las clausulas suelo de las hipotecas entre ilícitas e ilegales

Con la última de una serie de sentencias sobre las polémicas cláusulas suelo de los intereses de la hipoteca aplicada en Extremadura llega un punto de inflexión sobre dichas cláusulas y su relación directa con el código de buenas prácticas recientemente redactado por el gobierno.

En esta sentencia el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cáceres ha condenado por quinta vez a Caja Extremadura (actualmente Liberbank) a eliminar la ‘cláusula suelo’ de un contrato hipotecario de un cliente y a devolverle cerca de 8.500 euros por las cantidades cobradas indebidamente, según la sentencia dictada el pasado 20 de marzo por el mismo juzgado.

La sentencia declara “la nulidad por ser abusiva” de la cláusula suelo de dicha hipoteca en virtud de la cual el cliente debía pagar, independientemente de la fluctuación del Euríbor, un interés mínimo del 4,75%, posteriormente rebajado al 3,25%, disponiendo un techo máximo de pago del 12% en todos los casos. Así, el juez declara además la nulidad de la condición general del contrato que decía que “en ningún caso el tipo de interés resultante podrá ser inferior al 3,25% nominal anual ni superior al tipo nominal anual que figura en la escritura de préstamo”.

La sentencia concluye que hubo una “ausencia de información” por parte de la entidad financiera y que la cláusula “no fue negociada individualmente” con el cliente, por lo que resultó “desequilibrada y perjudicial para el consumidor en contra de los postulados de la buena fe”. Contra la sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Extremadura.

No es la primera sentencia contra las cláusulas suelo de las hipotecas

Cabe resaltar que no es la única sentencia favorable al cliente del banco y contra este tipo de cláusulas abusivas en las que un cliente al adquirir su hipoteca no conoce todos los factores de negociación y es claramente perjudicado, tampoco será la última. se calcula que el 34% de los contratos hipotecarios redactados por los bancos españoles cuentan con este tipo de cláusulas suelo y que una revisión de las mismas podría provicar una avalancha de pleitos desfavorables a la banca.

El código de buenas prácticas no contempla este tipo de contratos ilegales

Una de las controversias que crea el famoso código de buenas prácticas planteado por el gobierno es el hecho de que aquellas entidades bancarias que se adhieren no están obligados a cumplirlo de facto. Además, no se solicita a los bancos el cumplimiento del mismo, pero como añadido, el gobierno no contempla en dicho código el uso de cláusulas abusivas que están declarando ilegales los jueces a modo particular pero en ningún caso de manera generalizada, es decir, cada clausula abusiva está siendo declarada de forma individual en cada contrato hipotecario en lugar de crear una legislación que actúe de facto contra este tipo de contratos ilícitos.

El 49% de lus usuarios que necesitan una ampliación de su préstamo podrían obtener dinero revisando su contrato hipotecario

Uno de los datos curiosos es que la mayoría de usuarios de créditos hipotecarios que necesitan una segunda hipoteca podrían no necesitarla en ningún momento. Esto es porque al estar pagando una cláusula abusiva el dinero de más que han pagado podría cubrir sus necesidades de forma sobrada. En esta última sentencia el banco ha sido sentenciado a pagar 8.500 Euros a su cliente y a rectificar las cláusulas suelo de su hipoteca.

A esto hay que sumar que los bancos por la cuenta que les trae no van a recurrir las sentencias de este tipo, ya que si pierden alguna en el supremo creará precendente y se aplicará por ley a todas las cláusulas de este tipo.

Santander y CataluñaCaixa los primeros

Los bancos empiezan a adherirse al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno el viernes pasado. Posteriormente, han anunciado su adhesión 23 cooperativas de crédito y Bankinter. Este Código está incluido como anexo al Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos publicado en el BOE el pasado 10 de marzo. Dicha norma establece la adhesión voluntaria de las entidades financieras al Código con el fin de aliviar la situación económica y social de las familias que se encuentran dentro del denominado umbral de exclusión.

El Santander va más allá

En un comunicado, el Santander asegura que adicionalmente mantiene la iniciativa que lanzó a finales de julio del año pasado consistente en otorgar una moratoria del pago de capital durante tres años, sin modificar las condiciones financieras y permitiendo el alargamiento del plazo, a aquellas familias que hayan visto reducidos sus ingresos o en las que uno de los miembros esté en paro. Estos límites se están aplicando con flexibilidad y el banco facilita estas ventajas a todos los clientes con hipoteca que cumplan estos requisitos.

El código de buenas prácticas demasiado laxo

Algunos grupos parlamentarios han tachado el código de buenas prácticas demasiado laxo e incluso de engaño por la voluntariedad con la que se aplica y con la inclusión de unos baremos demasiado cuadriculados a la hora de aplicar la posiblididad de la dación en pago de la vivienda.

Los puntos más críticos del Código de buenas prácticas

Existen varios puntos polémicos con respecto al código de buenas prácticas que pueden dejar esta ley en un limbo administrativo y en un debate interminable. Estos son los puntos que hacen que el código de buenas prácticas no sea nada más que una declaración de intenciones y no una solución a los problemas que se han creado:

1. Si es una ley no puede ser por adhesión voluntaria: La ley es un conjunto de normativas hechas por el hombre para el buen funcionamiento de su propia sociedad y debe ser para todos los integrantes de dicha sociedad igual, si se crea una normativa a la que se acoja quien quiera no estamos aplicando una ley sino creando una sociedad sobre papel mojado.
2. La ley no se puede aplicar sólo a baremos extremos: Siguiendo la premisa anterior esa misma ley no se debe aplicar sólo a un tipo concreto de individuos que cumplan una serie de estrictas condiciones, la ley contempla tan solo familias con riesgo de exclusión social por medio de un rasero económico que no incluye otras posibilidades como familias con mayores o enfermos a cargo o incluso personas que no formen una familia. Además la ley es discriminante con respecto al rasero aplicado a empresas, cabe recordar que una SL por ejemplo sólo responde de sus deudas con sus activos y capital actuales en caso de bancarrota.
3. El código de buenas practicas no soluciona el problema: Otro gran problema es que este código de buenas prácticas no soluciona el problema real que es la pérdida de vivienda. Una familia o una persona sin techo sigue siendo un drama y un problema, además de una vulneración de un derecho básico. Esta solución sigue dejando a la familia en la más absoluta pobreza y al banco sin posibilidades de poder cobrar su deuda. Es más lógico que el banco en circunstacias atenuantes aplique una moratoria en el pago o una reducción temporal de la cuantía de las letras de la hipoteca, cabe recordar que cuando alguien compra una vivienda su intención es pagarla y vivir en ella y no devolverla al banco al primer imprevisto. La opción de la moratoria evitaría la dación masiva y permitiría a las familias recuperarse económicamente y poder seguir pagando su vivienda.
4. Agravio comparativo: El gobierno por mediación del FROB ha inyectado miles de millones de Euros a los bancos para sacarlos del problema en el que ellos mismos se han metido. Este dinero además ha salido de las arcas públicas y podría haberse dedicado perfectamente a inversiones y a crear empleo para esas mismas familias que no tienen trabajo en la actualidad. Es pues de agravio comparativo que ahora no se busque una solución en la que la gente no pierda sus casas.

Si se les llaman buenas prácticas ¿Qué eran antes?

Otra pregunta que viene a la cabeza de quien suscribe es la siguiente. Si esto ahora se llama código de buenas prácticas, cuya adhesión además es voluntario, lo que han viniendo haciendo hasta ahora los bancos, ¿Cómo se puede llamar? Es decir, basandonos en estas palabras podemos decir que realizar prácticas poco éticas para la banca es cuanto menos legal.

El pago del crédito primer factor de estrés en España

Según un estudio realizado recientemente, uno de los factores más perjudiciales para la salud de los españoles es el estrés, y el mayor desencadenante de dicho estrés en la actualidad no es la falta de trabajo, o la posibilidad de perderlo, es el crédito.

La gran mayoría de los españoles en mayoría de edad están pagando algún tipo de crédito. Afrontar esos pagos ocupa gran parte del salario obtenido en el trabajo, cualquier español que no esté pagando un crédito tiene un nivel de preocupación mucho menor.

Esto de debe a que cuando no se está pagando un crédito no se tiene la necesidad apremiante de ingresar cada mes el equivalente al pago de la letra, cuando no hay dinero se consume menos como solución. Pero cuando hay que entregar una cantidad de dinero concreta cada mes al banco, la tensión crece, ante la posibilidad de no poder afrontar dichos gastos y sus posibles consecuencias.

El gasto en crédito supera los gastos básicos

El estudio revela que la mayoría de los ciudadanos que pagan un crédito, la letra de este es muy superior a la suma de los gastos llamados imprescindibles que podrían ser comida, ropa y calzado, teléfono y energía. El gasto medio en crédito en una familia supera los 480€ al mes, mientras que los gastos básicos rondan los 400€ al mes.

La mayoría de familias siguen manteniendo también gastos más superfluos como televisión, internet, ocio en unas medias de 150€ al mes, una cantidad muy inferior a la que estas familias ahorran.

El crédito por encima de la mitad de los ingresos medios

Otro dato que muestra este estudio es que muchos de los llamados hipotecados están pagando varios créditos que superan en total el 50% de los ingresos mensuales que perciben. Estos usuarios en su momento tenian salarios más elevados, y solicitaron créditos por encima de lo que en la actualidad se pueden permitir. Para solucionar esto se puede acudir a la reunificación de préstamos.

La dación en pago de la hipoteca otra piedra caliente

Las hipotecas dejarán desigualdades ante la ley

Al igual que en otras reformas como podría ser la laboral, la propuesta del gobierno a la dación de la vivienda en pago de la deuda restante de la hipoteca parece que no va a contentar a los más afectados en la misma medida que a los bancos.

En primero lugar la dación en pago de la vivienda sólo se aplicará a casos concretos exclusivamente a las familias  con todos sus miembros en desempleo. Esto podría implicar que una persona soltera y en desempleo no tubiera los mismos derechos, o una familia con miembros trabajando que a su vez no perciben su salario por la morosidad de la empresa para la que trabajan.

En segundo lugar hay que tener en cuenta que esto lo podrán aceptar aquellas entidades que lo deseen, pero no con obligatoriedad, y se hará una lista pública de las entidades que lo apliquen y las que no.

A esto hay que sumar que para que la banca tenga más voluntad de aceptar las casas como pago a las deudas que los hipotecados mantienen, hacienda estudia la posibilidad de rebajar la factura fiscal del proceso de dación en pago de la vivienda. Esto puede implicar la posibilidad de que los bancos puedan competir aún más deslealmente con las inmobiliarias a la hora de realizar las ventas de las viviendas.

Hay que recordar que los bancos recuperan su inversión en el momento de volver a vender la vivienda en la mayoría de los casos.

La dación en pago no arreglará el problema a los hipotecados

El gran problema con el que se puede encontrar la gente es que la dación en pago no solucione el problema de los desahucios. La gente que da su vienda en pago de su deuda con el banco sigue perdiendo su casa, y sigue sin tener donde ir a vivir en muchos casos.

Para un hipotecado puede ser mucho más factible una prórroga de su deuda, de manera que pueda continuar con el pago de la hipoteca en el momento en que empiece a mejorar su situación económica. Además de no perder su vivienda los créditos hipotecarios que actualmente son de dudoso cobro pueden cambiar su estado en un futuro, mejorando los números del banco.

Los clientes del BBVA y del Bancos Popular podrán demandar daños por las cláusulas abusivas

El Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid declara abusivas varias cláusulas hasta 12 del BBVA y otras 10 del Banco Popular en una demanda conjunta contra más de 50 cláusulas consideradas abusivas por la OCU.

Esto implica la posibilidad de demandar sobre los perjuicios que estas provoquen en la aplicación de las mismas por parte de los bancos a sus clientes.

A pesar de ello la llamada "cláusula suelo" de los préstamos hipotecarios, que fija el mínimo del tipo de interés a pagar, limitando las posibles rebajas en la cuota mensual de la hipoteca al actuar como freno ante las bajadas del Euríbor, se ha librado de la quema y el juez del caso la ha mantenido junto con las cláusulas que entran dentro del marco legal.

Las cláusulas anuladas quedaran inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que hace que se extiendan a otras entidades y bancos.

Lo que podremos demandar a los bancos

Si tiene cuenta en alguno de estos bancos y ha tenido problemas por causa de alguna de las siguientes cláusulas puesde interponer reclamación por medio de la OCU. Recuerde que estas anulaciones se extienden por defecto, y puede denunciarlas si son similares en fondo y forma cuando están plasmadas en las cláusulas de otros bancos y entidades.

No lo dude, consulte si se encuentra con alguna de estas situaciones:

Las anulaciones del juez ante las cláusulas abusivas

Los contratos hipotecarios del BBVA, el juez desautoriza a la entidad a aplicar un vencimiento anticipado de la hipoteca cuando el cliente haya incurrido en incumplimientos "accesorios o irrelevantes" y solo puede hacerlo en caso de "manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial".

El juez levanta la prohibición que impedía al hipotecado iniciar una actividad profesional en el inmueble sin comunicación previa al banco

El BBVA solo podrá cobrar al cliente los gastos "que no correspondan legalmente al banco", mantiene la facultad de la entidad de contratar el seguro del inmueble pero si el cliente no lo verifica en el momento de entrega del préstamo no podrá percibir la indemnización y, por último, no podrá anular la subrogación de un préstamo cuando el cliente que asume la hipoteca haya pagado la comisión por transmisión o algún recibo

Los contratos hipotecarios del Banco Popular, la sentencia les obliga a sustituir las llamadas "cláusulas de redondeo" al alza de los tipos de interés que aún sigan vigentes. El Tribunal Supremo las declaró nulas en 2010. Además, el juez obliga al banco a asegurar el inmueble solo por el valor de tasación que tiene en el momento de la compra, suprime su derecho a recibir un justiprecio en caso de expropiación y establece la potestad del cliente a reclamar judicialmente en la provincia en la que resida y no solo en la que se sitúa la vivienda hipotecada. .

La sentencia anula una cláusula del BBVA que le permitía vender productos por teléfono de forma directa (llamada o SMS), sin consulta previa de las condiciones generales de la oferta por parte del cliente. A partir de ahora, el consentimiento telefónico no supondrá la conformidad del contrato y la venta del producto no quedará cerrada hasta que no se haga "por escrito". La sentencia considera abusiva "la contratación de productos o servicios sin que conste por escrito o soporte duradero las condiciones que hayan de regir la contratación".

Además, el juez suprime por ser "excesivamente breve" el plazo de 15 días que el BBVA da al cliente para comprobar las modificaciones de las condiciones contractuales realizadas por la entidad. Respecto al Banco Popular, la sentencia obliga a la entidad a compartir la responsabilidad del uso de las claves de acceso a los servicios de banca por Internet.

Respecto a las cuentas corrientes, la sentencia suprime la posibilidad del BBVA de sustituir la entrega en metálico de cantidades superiores a 3.000 euros por cheques u otro instrumento de pago y fija un preaviso de cinco días. Respecto al Banco Popular, el juez anula la posibilidad de retener el saldo de un cliente durante 10 días en el proceso de cancelación de la cuenta y establece que la devolución del saldo se hará "de forma simultánea" al pago de gastos y comisiones generadas.

En cuanto a las tarjetas de crédito, el BBVA no podrá expedirlas sin la firma de las condiciones generales por parte del cliente y su responsabilidad sobre ellas comenzará en el momento que el cliente realice el ingreso y no cuando el consumidor la recibe. Por su parte, el Banco Popular solo quedará libre de responsabilidad cuando los posibles problemas informáticos, telemáticos o electrónicos le sean ajenos.

Los swaps pueden ser legales antes de las elecciones

El Gobierno ultima una norma que legitima los "swaps" y las cláusulas suelo de las hipotecas

El Ministerio de Economía y Hacienda está tramitando el proyecto de Orden Ministerial (OM) de "Transparencia Bancaria" que legitimará a las entidades financieras la inclusión de los "swaps" y las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, ambas prácticas pendientes de calificación en los tribunales, según el texto de la OM, al que tuvo acceso Europa Press.

Permite a los bancos cobrar por ofrecer sus productos

Además, la propuesta de legislación contempla permitir a las entidades financieras cobrar a los clientes por asesorar e informar sobre sus productos y elimina la obligación de registro y control de las comisiones a cobrar por los servicios en el Banco de España.

En concreto, la propuesta de OM, que pretende sustituir a la actual Orden de Transparencia de 1989, permite incluir en las hipotecas los "swaps" (seguros frente a la subida de los tipos de interés) y las cláusulas suelo (límite a la bajada de los tipos) con la única obligación de que sea el notario el que informe al cliente y controle la legalidad de las cláusulas antes de firmar el préstamo.

Una ley que no gusta a nadie

El sector financiero (Los bancos) considera que esta legislación podría ser más restrictiva que las Directivas Europeas de transparencia bancaria, es decir, los bancos prefieren seguir siendo opacos frente a sus clientes a la hora do ofrecer servicios como los créditos hipotecarios, mientras que las asociaciones de consumidores mantienen que supone un peligro para los derechos de los clientes y avala prácticas bancarias que los tribunales están pendientes de determinar si son o no "abusivas".

Ver fuente: Invertia

Un anuncio muy valioso.

De aprobarse esta ley, las acciones de los bancos se verían afectadas positivamente en un periodo de tiempo mínimo, cosa que podría ayudar a la especulación con las mismas, es por ello que algunas noticias sobre compras de acciones den mucho que pensar:

Tres directivos de Santander compran un millón en acciones del banco

Dos miembros del consejo de administración y un directivo del Banco Santander han invertido un total 971.000 euros en comprar acciones de la entidad durante el mes de septiembre, según figura en los últimos registros disponibles en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Fuente: cincodias

Esto ha sido despues de conocerse los detalles de las reformas de la propuesta OM sobre préstamos hipotecarios y a las visperas del juicio del próximo viernes sobre la la vista para determinar si suspende cautelarmente el pago de los "swaps" que suscribieron 26 empresas clientes del Banco Santander, que han presentado la primera demanda colectiva contra la entidad para anular estos productos.

Los créditos hipotecarios y la compra de vivienda un modelo obsoleto

El estos tiempos que corren, en que los políticos de diferentes paises están volcando casi toda la culpa de la crisis económica a los bancos (De los que más del 40% de sus directivos son miembros de esos mismos partidos) mientras que por otro lado les aportan ayudas multimuillonarias sin el consentimiento de sus legítimos propietarios que son los pueblos soberanos que las aportan.

Encontramos que no se para de hablar desde medios de la comunicación y algunos partidos minoritarios de dación en pago de hipotecas, o de los grandes partidos y líderes de las economías de diferentes paises, de impuestos a las grandes fortunas, limitar las compras de activos a corto plazo o la tasa tobin para los bancos (Una tasa que se aplica como impuesto de cada operación financiera a partir de un valor determinado y propuesta recientemente por Merkel y Sarkozy).

Incluso las grandes demandas que prepara el gobierno americano contra los grandes bancos por especular con el precio del suelo inflando el precio, que no el valor, de un bien público y de derecho constitucional como es la vivienda están de actualidad y ponene en el pinto de la picota a los bancos.

Las leyes hipotecarias crearán un nuevo concepto de vivienda

En primer lugar, si se aprueba la dación en pago de la hipoteca pueden ocurrir dos cosas:

• Que el banco flexibilice el modo de pago para gente con menos posibles y por consenso se puedan alargar los plazos de pago ( Aunque circulan hipotecas a 40 y 50 años que dificilmente se pueden alargar mucho más) y con ello se evite embargar un alto porcentaje de viviendas.
• Que el banco mantenga la política de embargos o haya un exceso de declaraciones de insolvencia que puedan acabar con miles de pisos propiedad de los bancos.

En los dos casos nos vamos a encontrar con que la banca deja de ganar una gran cantidad de dinero, y esto va a repercutir en un gran endurecimiento en las condiciones al adquirir un préstamo hipotecario y en los costes del mismo. A eso le sumaremos un efecto que ya se está produciendo hoy en día, y es que os bancos ofrecen las hipotécas si se compra una de sus viviendas, en caso contrario las condiciones se endurecen sobremanera, con lo que crearán una competencia desleal a los promotores e inmobiliarias a medio plazo.

El alquiler, el futuro concepto de vivienda en España

La dificultad de conseguir una hipoteca y el enorme stock de viviendas vacias que hay en España pueden propiciar una solución intermedia, y es la de acabar con la cultura de propiedad que impera en nuestro país. La suma de empresas con muchas viviendas a las que sacar beneficios junto a la de gente que necesita un sitio donde vivir y no puede acceder a una hipoteca nos acabará dando a medio plazo una cultura de alquiler que no existe actualmente.Siempre y cuando los bancos no empiecen a regalar otra vez hipotecas que no pueden cobrar.

Otra cosa es que aquellos que ya han perdido su vivienda se vuelvan a hipotecar y repitan este ciclo si los bancos les dan dinero.

La tasa Tobin recaerá en los clientes

Por otro lado los bancos ya ha anunciado que si se aplica una tasa por transacciones está recaerá en el cliente. Con lo que el coste de una cuenta corriente va a ser cada vez más alto para los usuarios.

¿Los bancos españoles demandados por inflar el mercado inmobiliario?

Es un titular que podría levantar ampollas.Pero actualmente es algo totalmente a años luz de la realidad. En EEUU se está preparando una demanda contra los bancos y este titular: El Gobierno de EE.UU demandará a la banca por las hipotecas ‘basura’ está en la cabecera de una gran cantidad de diarios digitales y sobre el papel. Ver una de las fuentes elplural.com

La teoría, muy acertada por cierto, es que los bancos han especulado con el precio del suelo inflándolo de forma artificial durante los últimos años y creando la famosa crisis de las hipotecas basura. Esta práctica se ha llevado a práctica tambien en los bancos españoles, forzando un exceso de construcción innecesaria solo para la especulación urbanística, en la que antes de que explotara la burbuja podía entrar cualquiera al que le concedieran un crédito hipotecario ( El 15% de particulares que compraron vivienda en 2007 fué con intención de especular)

La medida contra los bancos llega tarde y mal

Esta medida, en un principio pretende castigar al infractor, pero en ninguno de los casos se ha hablado de beneficiar al agraviado, que es todo aquel que ha comprado una vivienda para vivir a un precio muy por encima del valor real de mercado. Esto es a causa de que las arcas americanas están bajo mínimos, y por tanto una opción para llenarlas es actuar contra la muy sancionable práctica que ha causado esa crisis financiera con sanciones ejemplares.

En España se reconoce esta actividad por parte de los tasadores

En un artículo publicado por el País digital en Febrero de 2011, ver aquí se muestra una actividad que ya se denunció en este portal, y es que las mismas agencias de tasación actuaban junto con los bancos a sabiendas de que se inflaba el mercado de manera artificial con el objetivo de enriquecerse:

Las sociedades de tasación reflejaban los precios que había en el mercado, como ahora. Nuestros criterios de valoración no han cambiado. Nos podemos haber equivocado como los primeros…", admite Gustavo Saiz Robres, director general de Tasaciones

El entonces director general de Sociedad de Tasación, empresa sita entre las tres primeras del sector, Juan Fernández-Aceytuno, si reconoce que hubo sobrevaloración y que aquellas tasaciones que no solo estaban sobrevaloradas, como el mercado en general, sino que estaban infladas para que la caja de ahorros o banco pudiese dar una hipoteca del 100% a un cliente sin ahorro previo o para que ese préstamo cubriese las comisiones del agente inmobiliario o el intermediario financiero.

El banco optaba por presionar a la tasadora para que su valoración cubriese el 100% del valor de la casa y pudiese cerrar la operación", explica José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

En estas entrevistas los directivos de las agencias de tasación admiten presiones por parte de los bancos para sobrevalorar los precios.

Hay responsables pero no responsabilidades

Los autores reconocen que ha habido inflado artificial del mercado inmobiliario, segurmanete durante años y los grandes responsables, que son los bancos cajas de ahorro, y las agencias de tasación, despues de años de bonanza y comisiones están recibiendo ayudas (8290 millones de € del FROB en 2010 para los bancos) en lugar de tener que presentar algún tipo de responsabilidad.

Cada uno que saque sus conclusiones

Bankinter y el pago en dación de la vivienda, posible pufo

En épocas en las que más se está hablando de la dación en pago de la hipoteca y las facilidades de pago etc… Bankinter ya ha preparado la primera zanahoria para que el burro tire del harado sin protestar.

Para empezar Bankinter ha sacado a mercado la primera hipoteca de España que recoge la opción de la dación de pago, es decir, de eliminar completamente la deuda con el banco si se entrega la vivienda como pago.

El cliente pide una hipoteca al banco para tener una casa no para devolverla

Una de las características de esta hipoteca es que da una opción al cliente de devolver la vivienda si no puede pagarla a costa de encarecer las cuotas, endurecer sus medidas de aprovación y sobre todo de aplicar clausulas abusivas con los clientes.

Teniendo en cuenta que la intención del cliente es adquirir una vivienda para vivir en ella y no para no poder pagarla, y que los parámetros de adjudicación de préstamos son tan duras que sólo se concederán viviendas a personas que puedan hacer pagos de forma estable, nos encontramos ante una cláusula inútil en el 99,99% de los casos. en definitiva, Bankinter nos vende humo para poder aplicar cláusulas abusivas.

Las cláusulas que nos clava Bankinter y deberíamos consultar al menos con la oficina del consumidor

Cláusula del Tipo de interés:

Revisión Anual: El tipo de interés se revisa anualmente a partir del primer año, siendo el tipo aplicable el formado por el tipo de referencia Referencia Interbancaria a un año (Euribor) que se publica mensualmente por el Banco de España, correspondiente a la media del mes anterior a la fecha de revisión, y un diferencial personalizado que se sumará al tipo de referencia anterior.

"Cláusula de Bankinter extraida de su página oficial"

Cláusula abusiva por: En ningún momento se aclara el interés a partir del primer año y según este contrato pueden aplicar el que les de la real gana. Los intereses diferenciales deben estar pactados desde el principio para no ser abusivos.

Tasación del inmueble a hipotecar.

El cliente está obligado a pagar, mediante aceptación del cargo en cuenta el importe de la
tasación efectuada sobre el inmueble a hipotecar aún en el caso de que no se formalice la
operación.

La Tasación será elegida por el banco sin posible oposición por el cliente. Esta obligatoriedad
responde a la necesidad de pulcritud en cuanto a los porcentajes de financiación en aras a una
gestión del riesgo lo más clara posible.

El cliente estará obligado a pagar los gastos ocasionados por la confección de la escritura
pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad cuyo importe dependerá de la cifra del
préstamo

"Cláusula de Bankinter extraida de su página oficial"

Lo que dice la ley: Clausula abusiva en aumentos de costes:El cliente no tendrá que asumir un aumento en el coste de servicios accesorios, financiación, desplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones.

Impuestos

La formalización de la escritura pública de hipoteca obliga al pago del Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados, que asciende a un porcentaje sobre la cifra de la responsabilidad
hipotecaria. Dicho porcentaje puede variar en función de la Comunidad Autónoma.
Esta cifra es el resultado de sumar al principal el préstamo, sus intereses de tres años al tipo de
interés de referencia más los intereses de demora de dos años al tipo del 9,5% y más un
porcentaje de las cantidades anteriores (con un mínimo de 4.808,10 Euros) para costas y
gastos.

"Cláusula de Bankinter extraida de su página oficial"

Clausula abusiva de pago de impuestos: Los impuestos deben ser abonados por el empresario y no por el comprador de inmueble

Seguro Multirriesgo Hogar

El cliente está obligado a contratar y mantener en vigor un seguro Multirriesgo Hogar, que
cubra al menos el valor de seguro que figura en la tasación, y en el que figure Bankinter S.A.
como Beneficiario de la póliza.

"Cláusula de Bankinter extraida de su página oficial"

Eso de los seguros es ya para hacer palmas la verdad, en fin, pueden ver nuestro informa de clausulas abusivas de los bancos aquí

Denunciar todas las clausulas abusivas de las hipotecas

El mejor camino para acabar con la mala praxis de los bancos es denunciar todas y cada una de las malas políticas de los bancos a la hora de presentarnos contratos hipotecarios.

Tambien es buena idea consultar el contrato con un abogado o la oficina del consumidor antes de firmar un contrato hipotecario que puede ser irregular.

Todas las cláusulas están extraidas de la web oficial de Bankinter y consultadas sobre la reglamentación del decreto 1/2007 para contratos hipotecarios